생애최초 특별공급 조건 소득기준

생애최초 특별공급 조건 

정부가 발표한 7.10 부동산 대책의 일환인 생애최초 특별공급 정책이 지난달 말 시행되었습니다.

 

일반 시민들은 은행의 대출 없이는 집을 사기 어려운 실정까지 놓이게 되면서 정부가 생애최초 특별공급이라는 주택 정책을 내놓은 것입니다.

 

생애최초 특별공급 기준은 많은 조건들을 따져봐야 하는데요, 단순히 생애 최초로 주택을 구입하는 요건이 충족된다고 하여 모든 분들이 주택공급 대상자가 되는 것은 아닙니다.

 

이번 포스팅으로 확실하게 따져보신다면 어떠한 경우 실제로 민영주택 생애최초 특별공급 신청이 가능하고, 어떨 때 불가능한지 명확하게 알고 대비할 수 있습니다.

 

생애최초 특별공급이란?

생애최초 특별공급이란 정부가 발표했던 7.10 부동산 대책의 일환으로 생애최초 주택 구입자에게 주택 공급이 원활히 이루어지도록 하는 제도입니다.

 

특별공급 확대 조치는 지난달인 9월 말부터 확대되었는데요,

 

이번 생애최초 특별공급 정책은 국민 공공주택분야 뿐만 아니라 민영주택에도 적용되는 사안이라 자격요건이 되시는 분들에게는 매우 희소식이 아닐 수 없습니다.

 

9월 말부터 입주자모집공고를 내는 단지들은 민영주택에서도 85 이하 주택 중 7~15%를 생애최초 특별공급으로 공급하게 됩니다. 

 

생애최초 특별공급 장점

특별공급의 가장 큰 장점은 떨어지더라도 일반공급에 다시 도전할 수 있다는 것입니다. 생애최초 특별공급 역시 일반공급에 중복 신청이 가능합니다.

 

 다만 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 요건을 충족하는 특별공급 중 하나만 신청이 가능합니다. 만약 중복 신청한 사실이 파악될 경우, 모든 신청이 무효 처리되니 조심해야만 합니다.

 

또 생애최초 특별공급은 생애최초가 아니더라도 단 1번만 당첨이 가능합니다. 

 

본인은 물론 세대 구성원 중 다른 특별공급을 통해 당첨된 사실이 있는 경우 생애최초 특별공급은 불가능합니다.

생애최초 특별공급 조건

생애최초 특별공급을 받기 위해서 필요한 조건은 아래와 같습니다.

 

 

 

생애최초로 주택구입 요건을 충족

주택공급에 관하나 규칙상 1순위에 해당하는 무주택세대 구성원

혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 자

근로자 또는 자영업자로서 5년이상 소득세 납부한 자(해당 소득세 납부 의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함)

해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하인 자

 

여기에 더해 자산 기준에도 세부적인 추가사항이 있습니다.

 

단지에 따라서는 올해 기준으로 토지와 건물 등을 합친 부동산 자산 보유가액이 2억 1550만 원 이하여야 하고, 자동차를 가진 경우 해당 가액이 2764만 원 이하여야 하는 등의 조건도 함께 따져보셔야 합니다.

 

생애최초 특별공급 조건

1. 입주자모집 공고일 현재 생애최초로 주택구입 요건

 

생애최초 요건은 세대주만 해당된다고 해서 되는 것이 아닙니다. 세대원 전체가 이 조건을 충족해야 하고, 주택의 기준에는 주택뿐만 아니라 분양권까지 포함되기 때문에 주의해야 합니다.

 

주택의 구입뿐만 아니라 상속, 증여, 신축 등 사유를 불문하고 한 번이라도 주택(분양권 등)을 소유한 사실이 있는 경우, 생애최초 특별공급의 혜택의 대상에 포함되지 않는 점 참고해야 합니다.

 

 

또한, 배우자가 결혼 전에 상속받은 주택을 갖고 있다가 결혼 직전에 처분했다면 특별공급 대상이 될 수 없는 것입니다.

 

예외로 두는 경우도 있습니다. 주택을 갖고 있거나 가진 적이 있더라도 무주택으로 인정을 해주는 경우가 그 예외인데요, 예외에 해당하는 조건은 아래와 같습니다.

 

 

무주택으로 인정되는 경우는 다음과 같습니다.

 

단독주택의 경우 사용승인 후 20년이 넘었거나 85(전용면적) 이하일 때 , 또 주택이나 분양권을 갖고 있더라도 20 이하인 경우가 그것입니다.

 

 만 60세가 넘으셨다면본인 또는 배우자의 직계존속이 주택이나 분양권을 갖고 있더라도 무주택으로 인정이 됩니다. 

 

 

그러나 소형저가주택의 경우 민영주택의 일반공급 방식과 생애최초 특별공급의 무주택 인정 기준이 다른 경우가 있으므로 주의를 요합니다.

 

 현재 일반공급에서는 60 이하이면서 공시 가격이 수도권 기준 1억 3000만 원 이하인 소형 저가주택을 단 1가구만 갖고 있는 경우 무주택으로 인정이 됩니다. 

 

하지만 생애최초 특별공급에서는 20 이하의 가구가 아니라면 주택을 가진 것으로 인정되니 본인이 갖고 있는 주택의 상황을 확실히 알아두어야 할 필요가 있겠죠.

 

2. 주택공급 규칙 상의 1순위에 해당하는 무주택세대 구성원

 

우선 투기과열지구 또는 청약과열지역의 경우 주택 청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자로서 별도로 정해진 예치기준금액 이상의 금액을 통장에 예치해두었어야 합니다. 

 

이때 기준액은 특별공급의 대상이 되는 85 이하 주택의 경우 서울과 부산은 300만 원, 이외 광역시 250만 원, 이외 지역 200만 원입니다. 

 

또한 세대주여야 하며, 세대원 중 최근 5년 이내 다른 주택에 당첨된 이가 없어야 합니다.

 

투기과열지구 또는 청약과열지역이 아니라면 수도권의 경우 1년 이상(다만 시도지사 재량에 따라 2년까지), 비수도권은 6개월 이상(시도지사 재량에 따라 1년까지) 청약통장에 가입해있어야 합니다.

 

여기서 일반공급과 다른 생애최초 특별공급의 특징이 또 하나 있습니다. 바로 거주기간이 조건에 없다는 것이죠. 

 

생애최초 특별공급은 입주자모집공고일 당시 기준으로 해당 모집지역에 거주하고 있으면 신청이 가능하고, 이에 따른 별도의 가점 등이 없습니다.

 

 입주자모집공고일 바로 전날 강원에서 서울로 주민등록을 옮겼더라도 예치기준금액에 해당하는 금액만 통장에 맞춰두면 평생 서울 토박이와 동일한 조건으로 신청이 가능합니다.

 

3. 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 자

 

만약 현재 혼인 중이지만 사정상 부부가 주민등록을 따로 두고 있더라도 걱정할 필요는 없습니다. 혼인사실을 가족관계 증명서 또는 혼인관계 증명서로 증명하면 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다.

 

반면 자녀의 경우, 이혼 등으로 인해 혼인 중이 아닌 상황이라면 주민등록표상 분리돼 주민등록 상으로는 미혼인 동시에 무자녀라면 신청이 불가능합니다. 

 

또 미혼 자녀의 기준에 대해서는 미혼이기 때문에 이혼한 자녀만 있다면 신청이 불가능합니다. 그리고 자녀가 모두 만 18세 이상이라면 미혼 자녀 인정을 위해 혼인관계 증명서 상세내역을 제출해야만 합니다.

 

 

4. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자

이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함할 때 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다.

 

하지만 최근 실직을 해 현재 근로자 또는 자영업자가 아니더라도, 입주자 모집공고일 기준으로 1년 내에 소득세를 납부한 경우라면 생애최초 특별공급을 신청할 수 있습니다.

 

 보험설계사, 방문판매원 등 자영업자가 아닌 특수고용직(특고) 종사자의 경우에도 모집공고일로부터 1년 이내 소득세를 납부한 사실이 있고, 5년 이상 납부했다면 신청이 가능합니다.

 

그리고 만약 세대주인 신청자 본인이 아닌 배우자 또는 세대원만 소득세 납부 실적이 있을 경우에는 자격이 인정되지 않는다는 점을 유의하셔야 합니다. 

또 소득세를 낸 적이 있더라도 근로소득 또는 사업소득이 없이 

 

 

5.해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하인 자

 

생애최초 특별공급은 국민주택의 경우 전년도(2019년도) 도시근로자 월평균 소득 대비 100%, 민영주택은 130%의 소득기준이 적용되는데요. 130%는 3인 이하 가구의 경우 722만 원, 4인 가구 809만 원입니다.

 

자녀가 없는 신혼부부 등 2인 가구의 경우에는 2인 기준 소득이 아닌 3인 이하 기준 소득이 적용되기 때문에 다소 유리한 측면이 있습니다.

 

또 월평균 소득 산정 시에는 주민등록상 세대주와 성년자인 세대원의 소득을 모두 합산해 산정됨을 유의하여야 합니다.